【記者陳昱成／台北報導】
不少台灣投資人赴日買房時，最擔心的是房價是否會下跌，或房貸能否順利核准。許多人直到簽約完成後，才開始詢問：如果想退出交易，已支付的手付金（訂金）是否一定可以拿回來？
FMI JAPAN株式會社行政總裁李丹翔從事日本不動產市場逾25年，觀察到許多買家以台灣的購屋經驗理解日本契約，容易誤以為「交易沒有完成，訂金就一定可以退回」。實際上，日本不動產交易制度與台灣存在不少差異，若以台灣的購屋經驗理解日本契約，容易產生誤解。
手付金不是一般保留金，具有法律效力
李丹翔表示，日本買賣契約中的「手付金」，並非單純表達購屋意願的保留金，而是契約成立後支付的一部分價款，同時具有法律上的契約功能。
不少海外買家誤以為，只要房屋尚未交屋或產權尚未移轉，就可以隨時取消交易並要求返還手付金，其實是將台灣交易習慣套用到日本制度。日本不動產交易制度並非如此，簽約後若要解除契約，仍須依照契約內容及法律規定處理，不能單憑個人意願決定。
貸款沒核准，不代表一定可以解除契約
近年許多台灣投資人關心「融資利用特約」，李丹翔指出，這項制度的目的是在符合契約約定的情況下，若買方未取得約定貸款，可依契約約定解除交易。
但他提醒，融資利用特約是否存在、適用條件及解除程序，都必須依照實際簽署的契約內容判斷，並非所有日本不動產交易都適用相同安排，更不能簡化理解為「貸款沒過，就一定可以無條件解約」。
依日本《宅地建物取引業法》及不動產交易實務，買賣雙方的權利義務，應以實際簽署的契約內容及相關法律規定作為判斷依據，而非依一般印象或網路資訊推論。
不同解除原因，法律效果可能完全不同
李丹翔表示，日本不動產契約中，契約解除的原因不同，法律效果也可能完全不同。例如，依契約約定行使手付解除、符合融資利用特約解除，或因一方違約而解除契約，各自適用不同規定，對於已支付款項是否返還、是否涉及違約責任，都不能一概而論。
也因此，網路上經常出現以單一案例推論所有交易結果的說法，容易造成誤解。真正的判斷依據，仍應回到契約條文及個案事實，而非僅憑交易是否完成。
簽約前確認契約內容，比事後爭議更重要
李丹翔建議投資人除了評估房貸資格，更應將契約內容視為購屋決策的重要環節，特別是解除條件、付款時程、違約責任及融資利用特約等條款，都應在簽約前充分了解，必要時由熟悉日本不動產制度的專業團隊協助說明。
李丹翔表示，日本不動產制度並非對海外買家不友善，而是建立在契約自治及明確約定的原則之上。只要在簽約前充分理解制度、確認自身財務規劃及契約內容，大多數交易都能順利完成。
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*讀者貼心叮嚀：海外不動產投資具風險性，投資人須詳閱行銷文件並審慎評估再行交易